Gayrimenkul değerlemesi nedir, nasıl yapılır ve nelere dikkat edilmelidir?

Gayrimenkul kelime olarak, yabancı-başka anlamına gelen gayr sözcüğü ile taşınmış anlamına gelen menkul sözcüğünün birleşmesinden oluşmuştur. Diğer adıyla taşınmaz mal; bir yerden bir yere taşınması mümkün olmayan malları ifade etmektedir. Tüm dünyada modern değerleme çalışmalarında genelde üç değişik yöntem kullanılmaktadır;

  1. Maliyet Yaklaşımı
    Bu yaklaşım, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır.
    Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
  2.  Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
    Emsal yönteminde ise değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.
  3. Gelir İndirgeme (Kapitalizasyonu) Yaklaşımı
    Bu yöntem ise gayrimenkullerin gelecekte sağlayacağı gelirler tespit edilebilmekte ise bu yöntemin kullanılması en sağlıklı durumdur. Gelir yaklaşımında bir arsa üzerindeki gayrimenkulün değerlemesi sırasında ele alınacak gelir, gayrimenkulün net geliridir. Gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsanın sınırlı bir ömrü yoktur. Bu arsa üzerine bir yapının yapılması ile bu arsanın boş kalması durumuna göre kaybedilecek bir gelir söz konusudur.

Değerleme işleminde, aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:

  1. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
  2. Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
  3. Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
  4. Ödeme nakit veya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır.
  5. Gayrimenkulün alım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

    Gayrimenkul Değerine Esas Teşkil Eden ilkeler 
    Gayrimenkul değerinin tespitinde kullanılan birçok ilke bulunmaktadır.

  • Beklenti İlkesi
  • Denge İlkesi
  • Değişim İlkesi
  • İkame İlkesi
  • Rekabet İlkesi
  • Uyum ve Prim Kazancı İlkesi
  • Katkı İlkesi
  • Dışsallık İlkesi
  • Arz/Talep İlkesi

Gayrimenkul Değerinin Unsurları 
Bir gayrimenkulün değerini meydana getiren, temelde insanların duygu ve düşünceleridir. İnsanların istekleri ve ihtiyaçları önemli unsurlardır. İnsanlar bir barınağa ihtiyaç duyarlar; fakat barınaktan öte şeyler de isterler, Toplumsal, ekonomik ve politik unsurlar da, gayrimenkul değeri üzerinde önemli bir etkiye sahiptirler ve bunlar da yine ya insanlar tarafından yönetilir ye da insanlardan etkilenirler.

Bir gayrimenkulün değerini belirleyen unsurları, içsel unsurlar ve dışsal unsurlar olarak iki alt başlıkta ele alabiliriz.

A) İçsel Unsurlar 
İçsel unsurlar, doğrudan gayrimenkule ait olan özellikleridir. Bunları, fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde özetleyebiliriz.

Fiziki Koşullar:Fiziki koşullar, bir değer yaratabileceği gibi onu yok da edebilecek unsurlardan oluşur. Örneğin arsa değerlemesinde uzman, konum, şekil, alan, cephe, altyapı, topografya, çevredeki yollar ve hatta güzel veya kötü manzara gibi unsurları dikkate almak zorundadır. Uzman, arsa üzerine yapılacak inşaatlarda da, malzeme, işçilik ve yıpranmayı (fiziki değer kaybı) göz önünde bulundurmalıdır.

Fayda: Bu kavram, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Buna göre, bir çivinin doğru zamanda doğru yerde olmak koşuluyla bir faydası mevcut olabilir.

Kıtlık: Arz ve talebe göre oluşur. Eğer bir ürün faydalı ve aynı zamanda kıtsa piyasa değerinin yüksek olması beklenir. Yukarıdaki örnekteki çivinin ekonomik bir değerinin olması için, çivinin nispi olarak da kıt bulunması gereklidir. Nitekim havanın da faydası vardır, doğru zamanda doğru yerdedir; ancak “kıt” olmadığı için piyasa değeri yoktur.

Devredilebilirdik: Bir ürün tüm diğer faktörlere sahip olsa bile, eğer kimseye devredilemiyorsa, piyasa değeri yoktur.

B ) Dışsal Unsurlar 
Dışsal unsurlar ise doğrudan gayrimenkule ait olmayıp, gayrimenkul haricinde çok farklı sebepler ile etkili olabilecek özellikleridir. Bunları, ekonomik unsurlar, sosyo-kültürel unsurlar ve yasal mevzuat başlıkları altında inceleyebiliriz.

Ekonomik Unsurlar: Burada, gayrimenkulün getirisi, piyasadaki cari faiz oranları, ipotek kredisi piyasaları ve bu piyasalara yapılan devlet müdahaleleri ve ülke ekonomisinin genel durumu göz önüne alınmalıdır.

Sosyo-Kültürel Unsurlar: Sosyo-kültürel unsurlar da değeri etkilerler. Bu noktada çevre, demografi, trafik sorunları, gürültü, kentleşme modeli ve mimari düzenlemeler gibi hususlar öne çıkmaktadır.

Hukuki Mevzuat: Hukuki mevzuat da değer yaratabilir, değeri etkileyebilir veya değeri yok edebilir. Burada uzmanın ilgisi tapu ve kadastro hukuku, şehir planı, gayrimenkule bağlı haklar ve arsanın özelliklerini değiştirebilecek veya kısıtlayabilecek, yasal düzenlemeler üzerinde yoğunlaşmalıdır. Örneğin planlanan bir otoyol, bu arsanın değeri üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilecektir.

1.5. Gayrimenkul Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Temel Noktalar 

Değerleme, nihai aşamada sağduyulu bir karar vermeye dayanmakla beraber, bu kararın öncesinde destekleyici somut verilere ihtiyaç vardır. Karar verme sürecinde yardımcı olabilecek, nüfus, çevre, doğal afetlere karşı korunma gibi unsurlar aşağıda ele alınmıştır.

Nüfus 
Değerlemenin yapılma amacına göre nüfusun önemi değişmektedir. Konutu oturmak amacıyla satın alan kişi, alacağı eve yaşayacağı yer, evin bulunduğu bölgeye de çalışacağı yer gözüyle bakar. Bu nedenle alıcı, nüfusun gelecekteki trendi ile çok fazla ilgilenmez. Böyle bir alıcının esas ilgisi, binanın bugünkü fiyatı üzerinde odaklanır. Muhtemel bir yatırımcı için yapılan değerlemede ise durum daha farklıdır. Yatırımcı evin bugünkü fiyatının yanı sıra, uzun dönemde gayrimenkulün değerini etkileyebilecek diğer faktörlerle de ilgilenir.

Bu durumda yukarıdaki gayrimenkul yatırımcısının nüfus ile ilgilenmesinin sebebi, “arz ve talep’ kavramıdır. Örneğin bir bölgenin nüfusunun azalması uzun bir süreden beri devam ediyorsa, azalan talebe paralel olarak konut fiyatlarında ciddi bir düşüş gerçekleşebilecek ve yatırım yapılan gayrimenkulden zarar doğacaktır.

Çevre
Çevrenin genel özellikleri, uzmana gayrimenkulün değeri hakkında bir fikir oluşturmakta yardımcı olur. Hepimizin bildiği gibi çevrenin bir gayrimenkulün fiyatı üzerinde çok büyük etkisi vardır. Bölgenin gelişme trendi gayrimenkulün gelecekteki fiyatına olduğu kadar şimdiki değerine de etki eder.

Doğal Afetlere Karşı Korunma
Konutların veya diğer gayrimenkullerin deprem gibi doğal felaketlere olan dayanıklılığı ya da bir felaket anında o binaların bulunduğu bölgeye süratle müdahale imkânının bulunup bulunmadığı değer tespiti açısından önemli bir husus olarak kabul edilmektedir. Bunu finansal bir örnekle izah edersek, deprem bölgelerindeki evlerin sigorta primleri de yüksek olmaktadır ki, bu bir evin değerini azaltan bir husustur.

Güvenlik Tedbirleri
İnsanların evlerinde güven ve huzur içerisinde yaşamak istedikleri hepimizin bildiği bir gerçektir. Bu yüzden yeterli güvenlik tedbirlerinin olmadığı semtlerde yer alan konutların değeri, inşaat kalitesi ne kadar yüksek, manzarası ne kadar güzel olursa olsun belirli bir fiyattan yukarıya çıkamayacaktır.

Sosyal Alanlara ve Alışveriş Merkezlerine Uzaklık 
Sosyal alanlara (örneğin; okullara) veya alışveriş merkezlerine olan uzaklık da bir konutun değeri üzerinde etkili olacaktır. Örneğin arsa spekülatörleri bir bölgede yapılacak olan büyük alışveriş merkezlerini, kurulacak bir üniversiteyi, o bölgenin ileride çok gelişeceği yönünde bir işaret olarak kabul ederler.

Kamusal Hizmetlerden İstifade Edebilme 
Uzman sırasında bölgeye getirilecek kamu hizmetleri hakkında da bilgi sahibi olmak zorundadır. Örneğin, değer tespiti yapılan bir apartmanın yakınında bir park inşasına başlanması, şüphesiz ki o apartmanın değerini olumlu yönde etkileyecektir.

Pazarlanabilirlik 
Kolayca satılabilme, gayrimenkulün piyasa değeri üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir. Örneğin, bir gayrimenkul gerileme eğilimindeki bir bölgede yer alıyorsa bu gayrimenkul kolayca elden çıkartılamaz.

Bina Kalitesi 
Bina kalitesi, gayrimenkul değerinin tespitinde göz önünde bulundurulması gereken en önemli hususlardandır. Bina kalitesi;
1. Fiziki yıpranmanın,
2. Binaya değer katan ilave özelliklerin (örneğin bir evin kapalı garajının olması),
3. İşçilik kalitesinin,
4. Varsa binanın kullanıma açılmasından önce tamirat gerektiren hususların ve maliyetlerinin tespitini içermektedir.

Arsa 
Değerleme işlemi sırasında gayrimenkulün yer aldığı arsanın o tür bir gayrimenkul inşası için uygun olup olmadığı, binanın yapımı sırasında arsanın en uygun şekilde kullanılıp kullanılmadığı çok büyük önem taşımaktadır. Özellikle ticari bir gayrimenkul değer tespiti sırasında bu husus çok daha önemlidir.

Detaylı Arama

{{selectedMinprice | number:0}} - {{selectedMaxprice | number:0}}
  • {{price.label}}
  • {{price.label}}

Kredi Hesaplama Aracı

İhtiyacım Olan Tutar
£
Vade Miktarı
Faiz Oranı

Aylık Taksit Tutarım

0
£
Neden Boray?
Boray Development
Boray Development